Vaud · Valais · Jura · Genève · règles 2026

Que faire de la maison héritée ?

Calculez ce que coûte chaque option : racheter la part de vos frères et sœurs, vendre en hoirie ou recevoir le bien de vos parents de leur vivant. Y compris l'impôt que personne ne vous annonce.

Étape 1 sur 3

Votre bien

Où il se trouve, ce qu'il a coûté et ce qu'il vaut aujourd'hui : chaque impôt part de l'un de ces chiffres.

NPA ou commune

Rue et numéro facultatif

Affiche le bien sur le plan cadastral officiel (swisstopo). Seule l'adresse est transmise ; vos montants restent dans votre navigateur.

Type de bien

Appartement en PPE Maison individuelle Maison mitoyenne

Son achat

Prix d'achat d'origine

Date d'achat

Celui de vos parents (ou du défunt), même ancien : l'impôt sur le gain se calcule depuis cet achat, pas depuis l'héritage.

Prix introuvable, ou une estimation fiscale ancienne

Travaux à plus-value et frais d'achat facultatifAvec factures. L'entretien courant ne compte pas.

Sa valeur aujourd'hui

Valeur de marchéExpertise ou estimation d'agence.

Estimation fiscaleSur l'avis d'estimation fiscale ou au registre foncier.

Hypothèque restante facultatif

Les héritiers

Nombre d'héritiers

Lien avec le défunt

Indiquez la commune, puis la rue : le bien apparaît ici, sur le plan cadastral officiel.

Étape 2 sur 3

Que voulez-vous faire du bien ?

—

Votre projet

L'un de nous garde le bienIl rachète la part des autres On le vendÀ un acheteur extérieur à la famille Nos parents le transmettentDonation de leur vivant On n'est pas d'accordLes issues possibles

Étape 3 sur 3

Qui paie quoi, à qui

—

Le chemin de l'argent

À retenir

Le détail du calcul

Chaque montant, posé comme une opération, avec l'article de loi qui le fonde.

Le texte complet, étape par étape

Et si… ?

Pour bien comprendre

Une maison, trois valeurs

Presque toutes les confusions viennent de là : selon la question, ce n'est pas la même valeur qui compte. Voici les trois valeurs de votre bien.

Valeur de marché—

Ce qu'un acheteur paierait, fixé par une expertise. Sert à calculer la soulte, la somme que verse celui qui garde la maison.

Estimation fiscale—

La valeur officielle, souvent bien plus basse. Sert à l'impôt sur la succession (Vaud : 80 % de l'estimation) et, en Vaud, au droit de mutation sur le partage.

Prix d'achat d'origine—

Ce que vos parents ont payé. Sert à l'impôt sur le gain immobilier, même des années après l'héritage.

L'hoirie en trois règles

Au décès, les héritiers deviennent ensemble propriétaires de tout l'héritage : c'est l'hoirie (ou communauté héréditaire).

On décide ensemble. Vendre, louer ou faire de gros travaux demande l'accord de tous les héritiers (art. 602 CC).
Chacun peut demander le partage. Personne n'est obligé de rester dans l'hoirie. Si vous n'arrivez pas à vous mettre d'accord, un héritier peut saisir le tribunal : c'est l'action en partage (art. 604 CC).
Trois façons d'en sortir. Vendre ensemble à un tiers et partager le prix ; l'un de vous garde le bien et verse une soulte aux autres ; ou garder le bien à plusieurs (en le louant par exemple), ce qui reporte la décision sans la régler.

Les quatre impôts, quand et qui

Impôt	Quand	Qui paie	À retenir
Impôt sur la succession	Au décès	Chaque héritier	Enfants : exonérés en Valais, dans le Jura et à Genève ; en Vaud, CHF 1'000'000 exonérés par enfant (successions dès 2025).
Droit de mutation	Au partage ou à la vente	Celui qui acquiert	Vaud : 3,3 % en général sur une vente, réduit sur un partage. Valais : de 1 % à 1,5 % plus la part communale. Jura : 2,5 % (1,5 % vers les enfants). Genève : 3 % sur une vente, 0,21 % sur un partage.
Impôt sur le gain immobilier	Reporté à la prochaine vente	Le vendeur	Calculé depuis l'achat d'origine. L'héritage, le partage et la donation ne le déclenchent pas : ils le transmettent.
Impôt sur la fortune	Chaque année	Chaque héritier	Votre part du bien, puis du prix de vente, entre dans votre fortune imposable.

Prototype. Information générale fondée sur les lois vaudoises et valaisannes en vigueur en 2026 (LI, LMSD, LF, LDM) et sur la jurisprudence citée dans le détail. Ne remplace pas un notaire ou l'administration fiscale. Vos montants restent dans votre navigateur ; seule l'adresse, si vous la saisissez, est envoyée à swisstopo pour afficher la carte.