La maison revient dans le partage
En principe, ce qu'un enfant a reçu se rapporte à la succession, à sa valeur au jour du décès, pas au jour de la donation. Sauf dispense écrite dans l'acte.
art. 626 et 630 CCDonner la maison à vos enfants, de votre vivant.
Ce que vos enfants paient le jour de la donation, et le jour où ils revendront. Vaud, Valais, Jura et Genève.
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- Droit suisse, règles 2026Vaud, Valais, Jura et Genève
- Calcul pas à pasChaque montant avec son article de loi
- Usufruit comprisSi vous continuez d'y vivre
- Vos montants restent chez vousLe calcul se fait dans votre navigateur
Donation · maison à Morges
Des parents à leur fille
Des parents à leur fille
| Quoi | CHF | Qui paie |
|---|---|---|
| Impôt sur la donation, en une fois520'000 × 2,899 % + communeart. 16 LMSD · barème a | 30'150 | votre fille |
| ou | ||
| La même donation, sur deux années2 × 260'000, sous 300'000art. 16 al. 1 let. cbis LMSD | 0 | — |
| Impôt sur le gain à la donationreporté à la reventeart. 12 al. 3 LHID · art. 65 LI | 0 | — |
| Impôt sur le gain si revente en 20281'000'000 × 7 % (43 ans)art. 72 LI | 70'000 | votre fille |
Estimation fiscale 650'000, comptée à 80 % (art. 23 LMSD). Achat des parents 400'000 en 1985, revente 1'400'000.
Les 43 ans de vos parents comptent pour votre fille.
Le piège, en Vaud
Un franc au-dessus de 300'000, et toute la donation est imposée
Le seuil vaut par enfant et par année civile. Ce n'est pas une franchise : au-delà, l'impôt porte sur tout le montant.
Étaler la donation sur deux années peut tout changer. À faire valider par le notaire.
Faire le calcul avec mes chiffres
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0
14'919
Valeur fiscale nette donnée à un enfant, commune de Morges. Art. 16 al. 1 let. cbis LMSD, règles vaudoises 2026.
Les années
La donation ne remet pas le compteur à zéro
Votre enfant reprend votre prix d'achat et vos années de possession. Le gain est grand, mais le taux est bas.
- 1985
Les parents achètent
400'000
- 2026
Ils donnent la maison à leur fille
Impôt sur le gain : rien, il est reporté.
- 2028
Elle revend
(1'400'000 − 400'000) × 7 % = 70'000
43 ansde possession comptés, pas 2. En Vaud, le taux baisse avec les années jusqu'à 7 % (art. 72 LI).
Entre frères et sœurs
Ce que la donation change pour les autres enfants
Les 5 dernières années
Une donation faite dans les 5 ans avant le décès peut être réduite si elle entame la part réservée des autres héritiers.
art. 527 ch. 3 CCDroit civil : le simulateur ne le calcule pas. À régler dans l'acte de donation, chez le notaire.
Questions fréquentes
Ce que les parents nous demandent le plus
Nous voulons continuer d'y vivre.
Vous pouvez garder l'usufruit. Seule la nue-propriété est alors imposée. En Vaud, pour une donatrice de 72 ans, l'usufruit retire près de 30 % de la valeur (art. 32 LMSD).
Et en Valais, dans le Jura ou à Genève ?
Les donations aux enfants y sont exonérées d'impôt. L'impôt sur le gain est reporté de la même façon, avec les années de possession des parents.
Est-ce que la donation nous coûte quelque chose, à nous parents ?
Non. L'impôt sur la donation est dû par celui qui reçoit, et l'impôt sur le gain ne sera dû qu'à la revente, par lui aussi.
Il reste une hypothèque sur la maison.
Le simulateur la déduit de la valeur donnée. Si votre enfant reprend une grosse dette, la donation peut devenir en partie une vente : à voir avec le notaire.
Est-ce que ça remplace le notaire ?
Non. C'est une information générale fondée sur les lois vaudoises, valaisannes, jurassiennes et genevoises en vigueur en 2026. Faites confirmer les chiffres par un notaire ou l'administration fiscale avant de signer.
Donner sans surprise, aujourd'hui comme à la revente.
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